北京土拍大反转,中海单刀赴会,摘得不限价地块(附带最强解读)

想触碰又不敢举起的号码牌
F1.
尘埃落定。
刚刚,北京土拍结束,丰台造甲村地块再造地王。
中海夺魁,19%溢价,总价79.4亿元。
楼面价毛估估7万元/㎡。
合生陪跑,金茂阳谋落空,首开人多势众策略失灵。
有钱才是硬道理。
F2.
天赋异禀。
对于造甲村地块,众房企们看重的,是它与生俱来的天赋。
不限价,住宅体量大,豪宅邻居者众
10万平住宅,容积率2.8,控高80米
如此地块素质,让我想到豪宅「云霄路8号」。
这也意味着,拿地房企可以挣脱价格枷锁,打造成昂贵豪宅,推向富人市场。
利润高,且不愁卖的项目也有唯一的缺点:
总价太贵。
高达79.4亿,一个让金茂都望而止步的价格。
但世上昂贵之物,往往只有“昂贵”一个缺点,剩下的全是优点。
F3.
不纯粹。
地块略不纯粹,但这对购房者不是坏事。
地块里,除了10万平住宅,还有10万平商业(近6万平属于造甲村村属),1万平左右养老院。
毕竟没有谁嫌弃家附近商业太繁华。
但商业过多,房企就要好好掂量了。
颓秃的消费大环境里,房企手里握着过多商业,不只是烫手山芋,而是隐形炸弹。
F4.
消灭地王。
今天的土地竞拍,其实是一个讲求平衡的社会性实验。
为了确保房企间的公平公正,“价高者得”显然是最佳实验规则。
但更重要的,是如何在“价高者得”的前提下,减小价格数字对市场的刺激效应。
毕竟市场被刺激,是不正确的。
因此需要依靠“竞自持”,来消灭地王。
造甲村地块的竞拍规则里,有一个细节。
举牌金额,触及政府预期价格,转为房企竞拍“自持面积”大小。
也就是说,到了预期价格,总价不再上升。转为房企之间以减少可售面积大小,作为竞争。
这个规则,成功的在明面上消灭了地王出现的风险。
这是一种艺术。
但这次土拍,并未达到竞自持的环节,看来制定规则者,给这块地很大的发挥空间。
F5.
房企骤减。
这个现象你我都肉眼可见。
5月,孙河地块,10家房企报名
6月亦庄,23家
7月丰台造甲村地块,只有4组竞拍
他们是金茂+宝龙+骐骥、首开+保利+城建+建工、中海、合生。
报名房企数量,出现断崖式下跌。
国央房企犹在,不见民企独自扛旗上阵。
究其原因,和融资政策有关。
几天前,专门给房企输血的信托,被按下“暂停键”。
保监主席郭树清,狠话警告:
“历史证明凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区,最终都要付出代价。”
房企融资,一下子变得异常困难。
此外,这次又是带商业的地块。很多房企都的手,在伸出和缩回之间
像极了爱情。
F6.
阳谋。
中海的拿地策略,在于有钱。
这场竞争里,有很多夺冠热门。普通房企,都在满世界找钱。实力房企,都在通宵测算地块货值和产品可能性比如合生。
又比如,深耕丰台的金茂,则忙着social,在他看来,强龙难压“地头蛇”,但强龙可以联合“地头蛇”。
金茂的联合体里,有一个北京市骐骥投资管理中心的存在。它代表着造甲村集体利益。
但技术再强,关系再硬,还是敌不过有钱。
中海有钱的秘密,在于北京市场的运作模式。
拿地快,去化快,回款快。高效的模式,因此让它的现金流如此健康。
但它有个大缺陷,没有拳头产品,也就是死磕品质的超级豪宅。
不知道这次中海,会不会选择拿造甲村地块,作为试验田。
F7.
福地。
这两年,市场里发生了很多怪事。
房企拿地建房,一通忙活,最终却不得不割肉甩卖,出现在很多城市。
杭州 沁园小区 拿地4w元/㎡ 售价4.9W(含6k/㎡装修)
合肥 学院里小区 拿地9613元/㎡ 售价10499元/㎡
南京 京港澳 2.2W 售价2.5W元/㎡
厦门 融创东南府 拿地3.7W 售价3.2万
这种“买套房,反赚开发商50万”的体验,在很多城市发生着。
除了北京。
北京是开发商的福地。
北京拿地,只有赚多赚少的差别。但直接账面赔钱的京城开发商,几乎没有。
这也意味着,这次中海拿的这块地的售价,会奔着12万元/㎡去了。
F8.
丰台不缺地王。
大多数人的丰台地产记忆,都是跟地王有关的。
当初,华润首开,在丰台白盆窑怒花86亿;中铁置业,也旁边豪掷70亿;金茂在西铁营,撒钱79亿;
樊家村楼面价7.6万/㎡,西局6万/㎡。
丰台一次次的地产数据,震撼京城。
北京楼市近乎疯狂的时候,房企也会同样近乎疯魔。
脱离平均收入水平去建豪宅的房企,到底在想什么?旁人看来疯魔的表象里,却交织着楼市里最残忍的真相:
北京年均20万套的购房者里,改善远远超过刚需。北京也不会再大量导入外来人口。
未来市场,对刚需客户很苛刻,对手里握着没附加值的老破小的改善客户同样苛刻。你需要加很多钱,才换的了你想要的改善房。
譬如中海拿的这块地,可能就是你的改善目标。
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